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重慶電梯維保哪家專業(yè),創(chuàng)天電梯工程是上門服
發(fā)布者:重慶電梯維保廠家 發(fā)布時間:2017-03-21??瀏覽量:578
一幢大樓電梯運行是否舒適正常,很大程度地體現(xiàn)了大樓物業(yè)設(shè)備管理水平的高低。電梯作為一種特殊設(shè)備,其維護保養(yǎng)一般由專業(yè)的電梯維護保養(yǎng)公司進行,但電梯的運行質(zhì)量卻由物業(yè)公司直接對業(yè)主負責(zé),物業(yè)公司電梯設(shè)備管理人員擔(dān)負著確保電梯正常運行的重要職責(zé)。
維護與監(jiān)管、專業(yè)與非專業(yè),怎樣調(diào)和二者之間的矛盾,確保電梯運行的質(zhì)量?作為電梯設(shè)備管理人員,怎樣抓住電梯維保管理的切入點,提高自己的業(yè)務(wù)水平?從事電梯維護保養(yǎng)管理多年,獲得六點心得體會。
一、以誠相待、共同參與
很多物業(yè)公司管理者都有這樣一種看法:物業(yè)所轄電梯已與電梯維保公司簽訂了維保合同,涉及電梯的任何問題都是電梯維保公司的問題,物業(yè)公司電梯維保管理人員的責(zé)任就是電梯有問題時即時通知電梯維保公司。也有少數(shù)物業(yè)公司認為,電梯維保公司與物業(yè)公司就是從屬關(guān)系,電梯維保公司的工作一切都應(yīng)當(dāng)聽從物業(yè)公司的。這些不正確的觀點都會直接或間接地影響到物業(yè)公司電梯管理人員和電梯公司維保人員的關(guān)系。
那么,物業(yè)公司電梯管理人員和電梯公司維保人員應(yīng)當(dāng)保持怎樣一種關(guān)系才利于電梯的維保及正常運作呢?雙方應(yīng)當(dāng)秉持以誠相待、共同參與的精神,確認各自在電梯維保及日常管理中的位置,相互尊重、目標一致,不相互角力,這樣才能齊心協(xié)力確保電梯運轉(zhuǎn)正常。
二、制定計劃、有的放矢
電梯維保公司都有自己的電梯保養(yǎng)作業(yè)流程和相應(yīng)的作業(yè)報告(作業(yè)單),由于該作業(yè)流程是針對所有電梯客戶,具有其普遍性,但對特定電梯的保養(yǎng)維護缺乏針對性,上面密密麻麻列滿了從機房到底坑各部位(部件)的檢查項目。而實際操作是除安全回路必查以外,很多檢查項目只能做到走馬觀花。那么,如何確保電梯維保工作的質(zhì)量呢?,有針對性地編制物業(yè)公司維修部的電梯日常巡檢表及維保計劃和作業(yè)表是一條重要途徑。
在日常巡檢表中,要求電梯維保管理人員加強對電梯設(shè)施的監(jiān)管,采用“望、聞、問、聽”的辦法,實時了解電梯的運行質(zhì)量。“望”即對電梯機房、轎廂等部位的設(shè)備是否異常進行肉眼判斷;“聞”即對關(guān)鍵設(shè)備和關(guān)鍵部位(特別是電氣設(shè)備)是否有異味進行確認;“問”是了解乘梯人員的感受;“聽”是在機房或乘坐電梯時感受是否有異響情況存在。發(fā)現(xiàn)有異聲、異響、異味及乘梯人員反映的異常情況,電梯管理人員就要及時對情況進行性質(zhì)認定,做好相關(guān)記錄,并根據(jù)性質(zhì)情況決定是否采取停梯并通知電梯維保人員。
在維保計劃和作業(yè)表方面,首先應(yīng)參照電梯維保的相關(guān)資料,與維保公司密切溝通,根據(jù)電梯具體情況制定電梯的中、長期維保計劃。其次是匯總電梯日常巡檢表所列問題,按輕重緩急列入電梯作業(yè)表中,以此對電梯維保公司的維?;顒犹岢鼍唧w要求。這樣,維保公司的日常維?;顒泳屯耆{入了物業(yè)公司的掌控之中,做到目標明確,有的放矢。
三、不斷學(xué)習(xí)、胸有成竹
不斷學(xué)習(xí)和掌握電梯維保的相關(guān)專業(yè)知識是做好電梯維保管理工作的基礎(chǔ),也只有對電梯運行原理和維保技術(shù)特點有了一定的了解,電梯維保管理人員才能真正做好電梯的維保管理工作,做到胸有成竹。
經(jīng)過多年的實踐,認為電梯維保管理人員對電梯相關(guān)知識的學(xué)習(xí)和了解應(yīng)側(cè)重三個方面:1、掌握電梯運行原理和系統(tǒng)分類。對電梯運行原理的掌握會在維保管理人員的頭腦中形成一個“活生生”的電梯,使電梯維保管理人員在電梯出現(xiàn)故障時,在第一時間對問題進行性質(zhì)區(qū)分。掌握電梯的系統(tǒng)分類,能幫助電梯維保人員明確故障范圍。2、了解電梯常規(guī)保養(yǎng)內(nèi)容和常見故障的常規(guī)處理方法。電梯作為一種常用的技術(shù)比較成熟的特種設(shè)備,其保養(yǎng)和維護也都有章可循,有矩可蹈。了解和熟悉相關(guān)知識,才能掌控電梯維保的方向和進度,做到操之在我。3、對特定部件、構(gòu)件有一定的認知。電梯包含一些特有的部件、構(gòu)件,例如曳引機、速斷開關(guān)、安全鉗、旋轉(zhuǎn)編碼器等。特定部、構(gòu)件處于電梯一些特定的位置,擔(dān)負著重要的作用,是電梯正常運行的必要保障,對特定部件、構(gòu)件有一定的認知,才能在電梯的維保管理中突出重點,抓住重心。
四、緊抓維保重點、做好旁站管理
電梯公司的維保人員和物業(yè)公司的設(shè)備管理人員代表著各自公司的利益,在電梯維保作業(yè)中,難免公司利益之間相互沖突;同時維保人員良莠不齊,也不能排除個別維保人員業(yè)務(wù)能力較差和職業(yè)道德低下。因此,在尊重維保人員的職業(yè)道德和專業(yè)素養(yǎng)的前提下,緊抓維保重點,特別是重點部位、關(guān)鍵問題處理時的旁站管理,顯得尤為重要。
2005年,參與一起SPVF電梯死機故障處理的旁站工作,因其不能寫入樓層數(shù)據(jù),維修人員在檢測幾組電壓數(shù)據(jù)后立即提出故障點是PLC控制板,要求更換。一個專用PLC控制板報價三千多元,公司是否該出這部分錢?由于全程參與了維保人員的檢測過程,參照電氣圖紙,以及前期同類故障處理的經(jīng)驗,提出故障點不一定是PLC控制器,該型號電梯只有在打到下減速開關(guān)并在機房按下輸寫開關(guān)后,才能進行電梯樓層數(shù)據(jù)的輸入。后經(jīng)查是行程開關(guān)位置已經(jīng)偏離了轎廂撞板的位置,導(dǎo)致無法打到開關(guān)所致。對開關(guān)安裝位置進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后,重新按規(guī)范程序輸寫樓層數(shù)據(jù),再送電試機,電梯恢復(fù)了正常運行。試想如果沒有對該工作進行旁站,則無從對其工作質(zhì)量提出質(zhì)疑。
五、注重細節(jié)、富于創(chuàng)造
在對所處大廈的電梯維護工作中,曾經(jīng)出現(xiàn)了這樣一個問題:幾部電梯轎門的光幕開關(guān)保護膜片松動,在電梯運行中總是發(fā)出細小不絕的顫動聲。怎樣解決?維保方提出更換膜片,但是除了膜片與膜片框配合間隙過大外并無其他影響使用的問題,更換理由顯然不充分。使用玻璃膠粘接可否解決這個問題呢?但不能確保玻璃膠對膜片不夠成腐蝕且不影響紅外對射。在雙方人員多次討論后,最后我方人員大膽提出用煮熟的糯米粘接。原因有二:1、煮熟的糯米不具有腐蝕性;2、煮熟的糯米在光幕維護中便于清除。這一大膽帶有創(chuàng)造性的方法最后被證實效果良好,既在一定時間內(nèi)解決了光膜膜片的顫動,又可以反復(fù)使用。
六、知己知彼、百戰(zhàn)不殆
在與電梯維保公司互動中,由于雙方利益點不一致,矛盾在所難免,甚至“短兵”相接,這時對設(shè)備的熟悉程度和對維保工藝的了解程度是決定雙方“輸贏”的關(guān)鍵。
所工作的大廈五部電梯轎箱內(nèi)層招及層顯改造費用談判中,電梯公司前期報價為三萬一千多元。對于對方的這一報價,我方不能接受,立即對這一所謂“工程”的性質(zhì)、范圍、工程量進行研究、判斷。由于我方電梯維保管理人員對電梯設(shè)備構(gòu)成相當(dāng)熟悉,對該工作所涉及的工藝流程相當(dāng)了解,確定其工程量只包含對電梯層顯顯示程序數(shù)字值設(shè)置上的一定更改和部分內(nèi)層招膜片的更換,兩人一天即能完成。在后續(xù)的談判中,我方完全掌握主動權(quán),經(jīng)過多次談判,對方最終不得已以涉及“知識產(chǎn)權(quán)”為改造費用訴求基礎(chǔ),最終合同價為一萬二千元,我方既贏得了此次較量的勝利,又為公司節(jié)約了大量的費用。
物業(yè)電梯設(shè)備管理作為物業(yè)設(shè)備管理中極為重要的一環(huán),需要物業(yè)設(shè)備管理人員在現(xiàn)實工作中進行長期不斷的探索和實踐。同時,物業(yè)設(shè)備中的特種設(shè)備種類繁多,做好電梯特種設(shè)備的維保管理工作,相信也會對其他特種設(shè)備維保管理工作帶來有益啟發(fā)和幫助。